承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁标的物时,承租人在同等条件下享有优先购买租赁物的权利。
承租人优先购买权具有如下特征:
1、承租人的优先购买权是法定权利。即承租人的优先购买权是基于法律的规定产生的,而非基于承租人与出租人之间的租赁合同产生。所以,即使租赁合同中没有约定此项权利,承租人仍可基于法律规定享有此项权利。不过承租人和出租人可以就承租人是否享有此项权利做出例外约定,法律并不否认这种例外约定的效力。
2、承租人的优先购买权是一项从权利。它以承租人与出租人之间存在有效租赁关系为前提。租赁权利义务终止,优先购买权也不再存在。
3、承租人的优先购买权是以合同相对性为前提,因此该种优先购买权不得转让和继承。有人根据《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款(住宅用房承租人在租赁期限内死亡的 ,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租)和《民通意见》第119条第1款(承租户以一人名义承租私有房屋 ,在租凭期间,承租人死亡,该户共同居住人要求按原租约履行的,应当准许)认为承租人的优先购买权是可以转让和继承,此种认识是错误的。
4、承租人的优先购买权附有条件,即同等条件下才有优先购买权。
基于以上条件承租人行使优先购买权必须具备以下条件:
1、承租人与出租人之间存在租赁关系。
2、承租人行使优先购买权指向的标的物必须是租赁物或其从物。
3、承租人主张的优先购买权必须在承租期限内。
4、承租人行使优先购买权必须是在同等条件下。
5、承租人必须在一定期限内行使该等优先购买权。
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