关于业主权利及物业服务中的注意事项
关于业主权利及物业服务中的注意事项
一、业主行使的所有权（业主的建筑物区分所有权）
《物权法》所称的业主是指依法登记取得或根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可认定为业主。
建筑物区分所有权包括：专有部分所有权、共有部分共有权、成员权。
1、专有部分的所有权
业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
2、共有部分的共有权
1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
2）业主岁建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得放弃权利不履行义务。
3）业主在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。
除违反法律、法规、管理公约，损害他人合法权益外，业主基于对住宅、经营性住房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不认定为侵权。
备注：具体区分所有权的内容
关于建筑物区分所有权的客体，包括
1）规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入特定房屋买卖合同中的露台等，为专有部分的组成部分。
2）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地除外。
3）占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意。
3、成员权
1）业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
2）业主共同行使权利。
【1】一般事项。应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
下列事项由业主共同决定：
1）制定和修改业主大会议事规则；
2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。
3）选举业主委员会或这更换业主委员会成员；
4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
5）筹资筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6）改建、重建建筑物及其附属设施；
7）有关共有或共同管理权利的其他重大事项。
第第5项、6项属于特殊事项外，其他事项属于一般事项。经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。
【2】特殊事项。（筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施）。应当经专有部分占建筑物总面2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
备注：业主人数的确定
“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。“专有部分面积”根据不同情况处理：一是按找不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。“建筑总面积”则按前项的统计总和计算。
二、物业服务的注意事项
物业服务企业虽然是为业主服务，但是物业服务合同的签约主体并不必然是普通业主。由建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的内容，主要来自于物业合同，也来自于法律规定和行业规范。对于物业服务合同需要注意：
1）物业服务企业公开作出的服务承诺及指定的服务细则，为物业服务合同的组成部分。
2）经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者再催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无需接受相关服务为抗辩拒绝支付物业费。
3）业主与物业的承租人、借用人或企业物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费的，物业服务企业可以请求业主承担连带责任。
4）业主大会按照法律规定程序作出解聘物业企业后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。物业服务企业不应向业主委员会提出物业费主张的，应当向拖欠物业费的业主主张权利。
5）业主委员会或业主可以请求确认以下合同或者合同相关条款无效：物业服务企业净物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的条款。
2014-07-26 09:33:52 浏览：
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